Tìm Hiểu Chi Tiết Quy Định Về Đồng Sở Hữu Quyền Sử Dụng Đất Tại Việt Nam

Một mảnh đất có thể do hai người, ba người hay thậm chí cả gia đình cùng đứng tên? Hoàn toàn hợp pháp nếu áp dụng đúng quy định về đồng sở hữu quyền sử dụng đất! Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ thủ tục đăng ký, giới hạn số người trong sổ đỏ hay cách xử lý khi xảy ra tranh chấp. Đừng để bất cẩn pháp lý khiến quyền lợi cá nhân bị ảnh hưởng! Trong bài viết này, Gia Phúc Land sẽ cùng bạn tìm hiểu chi tiết từ A đến Z về các quy định, mẫu hợp đồng và thủ tục thực hiện đồng sở hữu đất một cách rõ ràng, dễ hiểu và thực tế nhất.

Khái niệm đồng sở hữu quyền sử dụng đất

Theo Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, đồng sở hữu quyền sử dụng đất là trường hợp có từ hai cá nhân trở lên cùng có chung quyền sử dụng thửa đất, được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) chung. Điều này nghĩa là:

• Mỗi bên đồng sở hữu có quyền sử dụng và định đoạt phần sở hữu của mình theo quy định;

• Mọi giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, xây dựng... trên thửa đất phải có sự đồng ý của tất cả các bên;

• Quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi người đồng sở hữu được xác định theo tỷ lệ góp vốn, thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật nếu không có thỏa thuận cụ thể.

Các trường hợp phổ biến dẫn đến đồng sở hữu

Trên thực tế, đồng sở hữu quyền sử dụng đất thường phát sinh từ nhiều tình huống quen thuộc trong đời sống dân sự, hôn nhân, thừa kế và giao dịch bất động sản. Những trường hợp phổ biến nhất bao gồm:

1. Vợ chồng mua đất chung trong thời kỳ hôn nhân

Theo quy định tại Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, tài sản được hình thành trong giai đoạn hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng, trừ khi có thỏa thuận khác. Vì vậy, nếu vợ chồng cùng mua đất thì mặc định đó là đồng sở hữu, sổ đỏ sẽ đứng tên cả hai người.

2. Nhóm người cùng góp chung

Trường hợp bạn bè, người thân, đối tác cùng nhau bỏ tiền mua một thửa đất và có văn bản xác nhận tỉ lệ góp vốn thì mỗi người sẽ là đồng sở hữu theo phần. Sổ đỏ sẽ ghi tên đầy đủ tất cả các bên góp vốn.

3. Thừa kế quyền sử dụng đất

Khi một người mất và để lại di sản là quyền sử dụng đất, nếu có nhiều người thừa kế hợp pháp (theo di chúc hoặc theo luật) mà không thực hiện phân chia thì toàn bộ thửa đất sẽ thuộc đồng sở hữu. Các đồng thừa kế phải cùng nhau thống nhất quản lý và sử dụng đất.

4. Tặng cho quyền sử dụng đất cho nhiều người

Người sử dụng đất có thể tặng cho quyền sử dụng đất cho nhiều người cùng lúc. Nếu không chia phần cụ thể, thì phần đất này trở thành tài sản đồng sở hữu hợp nhất của những người nhận tặng.

Quy định về đồng sở hữu quyền sử dụng đất

Đồng sở hữu quyền sử dụng đất được pháp luật Việt Nam công nhận trong nhiều trường hợp. Việc sử dụng, quản lý và định đoạt đất trong đồng sở hữu được điều chỉnh theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể như sau:

1. Đồng sở hữu có thể theo phần hoặc hợp nhất

Theo Điều 209 và Điều 210 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất có thể là:

• Đồng sở hữu theo phần: Mỗi người sở hữu một phần quyền sử dụng đất xác định (ví dụ: A sở hữu 60%, B sở hữu 40%). Mỗi người có quyền định đoạt phần của mình (chuyển nhượng, thế chấp...) nhưng phải đảm bảo quyền ưu tiên mua của người đồng sở hữu còn lại.

• Đồng sở hữu hợp nhất: Các đồng sở hữu không phân chia phần cụ thể, sử dụng và quản lý chung toàn bộ thửa đất (phổ biến trong hộ gia đình, vợ chồng hoặc thừa kế chưa phân chia). Mọi quyết định liên quan đến đất phải có sự đồng thuận của tất cả đồng sở hữu.

2. Quy định ghi tên trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ)

Theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (khoản 1 Điều 5), nếu thửa đất có nhiều người cùng quyền sử dụng thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) sẽ ghi đầy đủ tên của tất cả đồng sở hữu.

Lưu ý: Nếu có thỏa thuận tỷ lệ góp vốn, có thể ghi cụ thể tỷ lệ sở hữu, nếu không các bên được hiểu là đồng sở hữu theo phần bằng nhau.

3. Mọi giao dịch phải có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu

Theo quy định tại Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 167 Luật Đất đai 2013:

• Khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc cho thuê quyền sử dụng đất có đồng sở hữu, tất cả đồng sở hữu phải cùng ký hoặc có văn bản ủy quyền hợp pháp.

• Nếu một bên tự ý giao dịch mà không có sự đồng ý của người còn lại, thì giao dịch bán đất đó có thể bị vô hiệu theo pháp luật.

4. Phải thống nhất khi sử dụng hoặc khai thác đất

Mọi quyết định về việc xây dựng, cho thuê mặt bằng, chuyển mục đích sử dụng... đều phải được tất cả đồng sở hữu thống nhất. Trường hợp có tranh chấp, tòa án sẽ căn cứ vào tỷ lệ góp vốn và thỏa thuận giữa các bên để xử lý.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đồng sở hữu

Khi có từ hai người trở lên cùng sở hữu quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ) sẽ ghi nhận đầy đủ thông tin của tất cả các đồng sở hữu, và được pháp luật công nhận.

1. Cách ghi tên trên sổ đỏ khi có đồng sở hữu

Theo Khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, việc ghi thông tin người sử dụng đất trong trường hợp đồng sở hữu được thực hiện như sau:

• Nếu là đồng sở hữu theo phần thì ghi đầy đủ họ tên, năm sinh, CMND/CCCD và địa chỉ của từng người, kèm theo tỷ lệ sở hữu cụ thể (nếu có thỏa thuận). Ví dụ: "Ông Nguyễn Văn A sở hữu 60% và bà Trần Thị B sở hữu 40% quyền sử dụng thửa đất số"

• Nếu là đồng sở hữu hợp nhất (như vợ chồng, hộ gia đình hoặc chưa phân chia phần), thì chỉ ghi: "Ông Nguyễn Văn A và bà Trần Thị B là người sử dụng đất" (không ghi tỷ lệ sở hữu cụ thể).

2. Sổ đỏ đứng tên mấy người?

Hiện tại, không giới hạn số lượng người cùng đứng tên trên sổ đỏ, miễn là họ có đủ điều kiện pháp lý (có quyền sử dụng đất, có thỏa thuận hợp lệ hoặc được công nhận là người đồng sở hữu).

Tuy nhiên, trong thực tế, để thuận tiện cho việc giao dịch, quản lý và thực hiện thủ tục hành chính, người dân thường giới hạn số lượng đồng sở hữu từ 2–5 người.

3. Quyền và nghĩa vụ của các đồng sở hữu trên sổ đỏ

Tất cả những người có tên trên sổ đỏ:

• Có quyền ngang nhau trong việc sử dụng, định đoạt thửa đất (trừ khi có thỏa thuận khác).

• Cùng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất như thuế, phí chuyển nhượng, hoặc nghĩa vụ phát sinh khi xảy ra tranh chấp, kiện tụng.
  Khi muốn chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… thì phải được sự đồng thuận của toàn bộ người cùng đứng tên.

4. Trường hợp đặc biệt: Sổ đỏ hộ gia đình

Nếu sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình, thì:

• Người đứng tên là đại diện hộ, nhưng quyền sử dụng đất là của tất cả thành viên trong hộ khẩu có đủ điều kiện tại thời điểm được cấp sổ.

• Khi giao dịch (bán, chuyển nhượng…), phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên có quyền sử dụng đất, không chỉ người đại diện.

Thủ tục thực hiện đồng sở hữu quyền sử dụng đất

Khi từ 2 người trở lên đồng sở hữu một thửa đất, để được cấp hoặc điều chỉnh Giấy chứng nhận (sổ đỏ) ghi tên chung, các cá nhân phải thực hiện đúng theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ‑CP, Thông tư 24/2014/TT‑BTNMT và thực hiện thủ tục đăng ký đồng sở hữu đất theo quy định tại Cổng Dịch vụ công Quốc gia.

1. Hồ sơ đăng ký

Theo Nghị định 101/2024/NĐ‑CP, hồ sơ đăng ký bao gồm:

• Đơn đăng ký cấp, cấp lại hoặc thay đổi Giấy chứng nhận (Mẫu số 04/ĐK);

• Văn bản thỏa thuận đồng sở hữu hoặc mẫu hợp đồng đồng sở hữu đất (khi đăng ký chung);

• Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho/c góp vốn/công chứng, văn bản thừa kế,...liên quan đến quyền sử dụng đất;

• Giấy tờ tùy thân (CCCD/CMND, sổ hộ khẩu) của tất cả chủ thể;

• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất (sổ đỏ cũ, giấy thừa kế, di chúc,...) khi đã có Giấy chứng nhận trước đó;

• Các giấy tờ khác theo trường hợp cụ thể (ví dụ: di chúc, giấy khai tử, văn bản thỏa thuận tỷ lệ sở hữu nếu theo phần).

2. Cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành:

• Rà soát và kiểm tra tính pháp lý của các giấy tờ nộp kèm

• Trường hợp cần thiết, sẽ tiến hành kiểm tra thực tế hiện trạng thửa đất

• Chuyển thông tin sang cơ quan thuế để xác định các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan

• Sau khi cơ quan thuế tính toán xong, sẽ gửi thông báo nộp thuế đến người dân

• Sau khi người dân nộp thuế, cơ quan đất đai sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) ghi tên tất cả đồng sở hữu theo đúng thỏa thuận.

3. Thời gian giải quyết

Theo quy định tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện:

• Không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

• Không quá 40 ngày đối với địa bàn miền núi, vùng sâu, vùng xa

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đồng sở hữu

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đồng sở hữu là việc một phần hoặc toàn bộ những người đồng sở hữu thỏa thuận để chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác (bán, tặng, trao đổi…). Tuy nhiên, do đặc thù là tài sản thuộc sở hữu chung, nên việc chuyển nhượng cần sự đồng thuận đầy đủ của tất cả các đồng sở hữu theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai.

1. Điều kiện chuyển nhượng

Để được phép chuyển nhượng đất có đồng sở hữu, phải đảm bảo:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp;

• Tất cả các đồng sở hữu đồng ý và cùng ký vào hợp đồng chuyển nhượng (hoặc có văn bản ủy quyền công chứng);

• Không có tranh chấp, kê biên thi hành án liên quan đến thửa đất;

• Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng và phù hợp quy hoạch.

2. Thủ tục chuyển nhượng đất có đồng sở hữu

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

• Hợp đồng chuyển nhượng có đầy đủ chữ ký các bên đồng sở hữu (đã công chứng);

• Căn cước công dân và sổ hộ khẩu của cả bên chuyển và bên nhận chuyển nhượng;

• Tờ khai lệ phí trước bạ và tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo quy định;

• Văn bản ủy quyền (nếu không trực tiếp ký);

• Văn bản thỏa thuận chia tiền (nếu chuyển nhượng có phân chia tỷ lệ sở hữu).

Bước 2: Công chứng hợp đồng

• Tại phòng công chứng, tất cả các chủ sở hữu chung phải có mặt để ký kết hợp đồng (hoặc có thể ủy quyền hợp pháp cho người khác đại diện);

• Hợp đồng chuyển nhượng chỉ có giá trị pháp lý sau khi được công chứng theo quy định.

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên

• Người dân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp thông qua Bộ phận một cửa tại địa phương;

• Nộp thuế thu nhập cá nhân với mức 2% và lệ phí trước bạ là 0,5%;

• Nộp thuế thu nhập cá nhân (2%) và lệ phí trước bạ (0,5%);

• Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp sổ đỏ mới cho người nhận chuyển nhượng.

Các tranh chấp thường gặp và cách giải quyết

Khi nhiều người cùng sở hữu một thửa đất, nếu không có sự thống nhất rõ ràng hoặc thỏa thuận cụ thể, rất dễ phát sinh tranh chấp. Dưới đây là các tranh chấp phổ biến và cách xử lý theo đúng quy định pháp luật Việt Nam.

>>> Tham khảo thêm kiến thức nhà đất:

Đất Thổ Canh Là Gì? Những Quy Định Pháp Luật Và Lưu Ý Quan Trọng

1. Các tranh chấp thường gặp

• Tranh chấp về tỷ lệ sở hữu: Một số trường hợp các bên góp tiền không đều nhau nhưng không có thỏa thuận rõ ràng, dẫn đến mâu thuẫn khi phân chia lợi ích hoặc chuyển nhượng.

• Tranh chấp khi chuyển nhượng đất: Một bên muốn bán phần sở hữu của mình nhưng bên còn lại không đồng ý, hoặc không tuân thủ quyền ưu tiên mua phần sở hữu chung (Điều 218 Bộ luật Dân sự).

• Tranh chấp khi xây dựng, sửa chữa: Một đồng sở hữu tự ý xây dựng, cơi nới trên đất mà không có sự đồng ý của người còn lại.

• Tranh chấp thừa kế phần quyền sử dụng đất: Khi một đồng sở hữu qua đời, người thừa kế không đồng thuận với các đồng sở hữu còn lại, phát sinh tranh chấp về quyền quản lý và sử dụng.

2. Cách giải quyết tranh chấp đồng sở hữu đất

• Giải quyết bằng thương lượng, hòa giải: Đây là cách ưu tiên được khuyến khích theo Luật Đất đai 2013. Các bên đồng sở hữu nên lập văn bản thỏa thuận, ghi rõ tỷ lệ, quyền và nghĩa vụ từng bên để tránh tranh chấp phát sinh.

• Hòa giải tại UBND cấp xã: Nếu không thể tự thương lượng, các bên có thể đề nghị UBND cấp xã tổ chức hòa giải. Biên bản hòa giải thành là cơ sở để thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo (sang tên, phân chia, chuyển nhượng…).

• Khởi kiện ra tòa án: Khi hòa giải không thành, một trong các bên có thể khởi kiện tại TAND có thẩm quyền. Tòa án sẽ căn cứ trên hồ sơ, giấy tờ góp vốn, công sức đóng góp, hoặc các bằng chứng để phân chia quyền sử dụng đất hoặc định giá phần sở hữu.

• Yêu cầu chia tài sản chung: Nếu không thể duy trì quyền sở hữu chung, một hoặc nhiều bên có thể yêu cầu chia tài sản chung bằng hiện vật (nếu chia được) hoặc định giá để chia bằng tiền.

Quy định về đồng sở hữu quyền sử dụng đất không chỉ là nền tảng để xác lập quyền lợi giữa các đồng sở hữu mà còn là căn cứ quan trọng khi chuyển nhượng, thừa kế hoặc xử lý tranh chấp. Vì thế, việc nắm vững pháp lý và chuẩn bị hồ sơ đúng cách là vô cùng cần thiết. Nếu bạn đang phân vân về thủ tục, cần hỗ trợ soạn mẫu hợp đồng đồng sở hữu đất hay giải đáp về số lượng người có thể đứng tên sổ đỏ thì đừng ngần ngại liên hệ Gia Phúc Land. Với kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực nhà đất và pháp lý bất động sản, chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn để mọi giao dịch đều an toàn, minh bạch và hợp pháp.